การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ปลอดภัยจริงหรือไม่ ?

8 ความเสี่ยงที่ต้องระวังในการลงทุนอสังหา ฯ

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงหรือไม่ ?

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ได้รับการจัดอันดับให้เป็นตัวเลือกการลงทุนอันดับต้นๆเลยก็ว่าได้สำหรับคนไทยส่วนใหญ่ ยังคงแซงหน้าสินทรัพย์อื่นๆ เช่น หุ้นและทองคำ แต่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ปลอดภัยจริงหรือ ?

เช่นเดียวกับการลงทุนอื่น ๆ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเสี่ยง และอาจทำให้สูญเสียทรัพย์สินได้ ต่อไปนี้เป็นข้อควรระวังในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 8 ประการ เมื่อคุณกำลังคิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

1. เลือกทำเลที่ไม่ดี

" ทำเล " ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวกำหนดการทำกำไร อีกทั้งปัจจัยอื่น ๆ เช่น ความต้องการของเหล่านักลุงทุนอสังหาฯประเภทปล่อยให้เช่า , ประเภทของอสังหาฯ , ที่มีความต้องการของตลาดที่สูง , กลุ่มผู้เช่า , อัตราค่าเช่า , และโอกาสที่สินทรัพย์จะได้รับความนิยม ที่กล่าวมานี้เป็นปัจจัยที่สำคัญ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น " ทำเลที่ดีที่สุด " จะสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีที่สุด ดังนั้น ก่อนการลงทุนคุณต้องศึกษาข้อมูลให้ดีเพื่อหาทำเลที่ดีที่สุด

ทำเล ควรเป็นสิ่งแรกที่คุณควรพิจารณาเมื่อซื้ออสังหา ฯ เพื่อการลงทุน เพราะสุดท้ายแล้วคุณไม่สามารถย้ายบ้านไปยังย่านที่คุณถูกใจมากกว่าทีหลังได้ และไม่สามารถย้ายอาคารร้านค้าออกจากห้างที่ถูกทิ้งร้างได้เช่นกันจริงมั้ย...

2. ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่ไม่แน่นอน

ในตลาดที่มีความผันผวนสูงซึ่งเกี่ยวข้องกับความเสี่ยงทางเศรษฐกิจและภูมิศาสตร์ เช่น ราคาก๊าซและน้ำมันที่สูงขึ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง อีกทั้งกำลังคน เหล่านี้เป็นความเสี่ยงที่สำคัญในกระบวนการก่อสร้างบ้าน คุณควรคิดให้รอบคอบเสมอเมื่อคิดคำนวณงบประมาณ โดยเฉพาะถ้าคุณเป็นนักลงทุนรายย่อยที่ไม่ได้ซื้อวัสดุก่อสร้างทั้งหมดจากผู้ค้ารายใหญ่เจ้าเดียวแห่งเดียว

เคล็ดลับ: หลักการทั่วไป คือคุณต้องคิดคำนวณเพิ่ม 10 - 15% ของต้นทุนที่คุณประเมินไว้ เพื่อทำการวิเคราะห์ต้นทุนและผลประโยชน์ที่จะได้รับ คุณจึงสามารถคาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนได้

3. ตลาดอสังหา ฯ ไม่สามารถคาดเดาได้

อย่างที่ได้พิสูจน์แล้วว่า ตลาดอสังหา ฯ กลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงการระบาดของ COVID19 โดยทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในหลายพื้นที่ ซึ่งนำไปสู่ภาวะถดถอยครั้งใหญ่ในปี 2551 นักลงทุนจำนวนมาก มีความเชื่ออย่างผิด ๆ ว่าตลาดอสังหา ฯ สามารถเติบโตและมีมูลค่าที่สูงขึ้น สมมติถ้าคุณซื้ออสังหา ฯ ในวันนี้ คุณจะสามารถขายมันและได้กำไรอย่างมากในภายหลัง

มูลค่าอสังหา ฯ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปก็จริง ถึงกระนั้น ตลาดอสังหา ฯ นั้นก็ไม่สามารถคาดเดาได้และการลงทุนของคุณนั้นมูลค่าอาจลดลง ปัจจัยทางด้านต่าง ๆ เช่น อุปสงค์และอุปทาน , เศรษฐกิจ , ข้อมูลประชากร , อัตราดอกเบี้ย , นโยบายของรัฐบาล , และเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดที่อาจเกิดขึ้น ล้วนมีบทบาทในแนวโน้มด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้ง ราคา และ อัตราค่าเช่า

คุณสามารถลดความเสี่ยงในการลงทุนได้โดยวิเคราะห์อย่างรอบคอบ ติดตามและเฝ้าระวังการถือครองสินทรัพย์ของคุณ

4. กระแสเงินสดติดลบ

กระแสเงินสดจากการลงทุนด้านอสังหา ฯ หมายถึงเงินที่เหลือหลังจากชำระค่าใช้จ่าย ภาษี ประกัน และการชำระเงินจำนองทั้งหมด กระแสเงินสดติดลบจึงเกิดขึ้นเมื่อเงินเข้ามาน้อยกว่าเงินที่ไหลออก

ซึ่งแน่นอนว่าคุณกำลังขาดทุน

สาเหตุทั่วไปของกระแสเงินสดติดลบ ได้แก่

• ดอกเบี้ยเงินกู้สูง

• ค่าเช่าไม่เพียงพอ

• ไม่นำกลยุทธ์การปล่อยเช่าที่ดีมาประยุกต์ใช้

• ไม่มีผู้เช่า

• ค่าบำรุงรักษาแพงเกินไป

วิธีที่ดีที่สุดในการลดความเสี่ยงของกระแสเงินสดติดลบ คือคุณต้องคิดให้ดีก่อนซื้อ ใช้เวลาในการคำนวณรายได้และค่าใช้จ่ายที่คุณคาดหวังอย่างแม่นยำและตามความเป็นจริง พิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในทำเลที่ดี

5. ปัญหาผู้เช่า

เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงหากคุณไม่มีผู้เช่า คุณต้องการให้บ้านของคุณมีผู้เช่าไม่ขาด แต่นั่นก็สร้างความเสี่ยงได้อีกอย่างหนึ่งนั่นคือ ปัญหาของผู้เช่า ผู้เช่าที่ไม่ดีทำให้เกิดความเสียหายและอาจทำให้คุณปวดหัว ปัญหาทั่วไปของผู้เช่า ตัวอย่างเช่น

• ไม่จ่ายค่าเช่าตรงเวลาหรือไม่จ่ายเลย (ซึ่งอาจนำไปสู่กระบวนการขับไล่ผู้เช่าซึ่งอาจจะใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายที่สูง

• ละทิ้งทรัพย์สิน

• ผู้เช่าไม่แจ้งปัญหาเมื่อเกิดการชำรุดหรือเสียหายจนกระทั้งสายเกินแก้

• ผู้ร่วมอาศัยอาจจะเป็นเพื่อนหรือสัตว์ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าอาจละเลยความรับผิดชอบ

เป็นไปไม่ได้เลยที่จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะมีปัญหากับผู้เช่า แต่คุณสามารถป้องกันได้ด้วยการพิจารณาคัดกรองผู้เช่าให้ดี อย่าลืมตรวจสอบข้อมูลประวัติอาชญากรรมของผู้เช่าทุกคน นอกจากนี้ โปรดติดต่อเจ้าของบ้านคนก่อน ๆ ของผู้เช่าแต่ละรายเพื่อจะได้ทราบพฤติกรรมของผู้เช่ารายนั้น ๆ เช่น การชำระเงินที่ล่าช้า ความเสียหายของทรัพย์สิน และกรณีหากเคยถูกขับไล่

นอกจากนี้ ขอแนะนำให้คุณตรวจสอบประวัติการทำงานของผู้เช่า ตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขามีเงินเดือนที่มั่นคงซึ่งสามารถรับผิดชอบต่อค่าเช่าและค่าครองชีพได้ อีกทั้งคุณควรตรวจสอบประวัติการทำงานผู้เช่าบางรายที่เพิ่งออกจากงาน อาจมีปัญหาในการจ่ายค่าเช่าและอาจมีแนวโน้มที่จะย้ายที่อยู่กลางคันซึ่งไม่เป็นไปตามสัญญาเช่า

เคล็ดลับ: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณและบ้านเช่าของคุณมีการประกันภัยความเสี่ยงทรัพย์สินเมื่อเกิดความเสียหายและหนี้สิน

6. อัตราผู้เช่าว่าง

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านหรือเจ้าของอาคารสำนักงาน คุณต้องมีผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ การลงทุนด้านอสังหา ฯ มีความเสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่าตลอดไป ยิ่งไม่มีผู้เช่ายิ่งมีความเสี่ยงที่คุณจะแบกภาระต่าง ๆ โดยเฉพาะหากคุณนำรายได้จากค่าเช่าเพื่อชำระค่าจำนองทรัพย์สิน ค่าประกัน ค่าภาษีทรัพย์สิน ค่าบำรุงรักษา และค่าอื่น ๆ ในทำนองเดียวกัน

วิธีหลักในการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงไม่มีผู้เช่าว่าง คือการซื้ออสังหา ฯ เพื่อการลงทุนที่มีความต้องการสูงในทำเลที่ดี ( คุณต้องพิจารณาเอง ) หรือหากคุณ...

• กำหนดอัตราค่าเช่าในทิศทางเดียวกันกับตลาด

• หาพื้นที่โฆษณา ทำการตลาด และประชาสัมพันธ์ทรัพย์สินของคุณโดยคำนึงถึงสื่อหรือสถานที่ที่ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของคุณอาจกำลังมองหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น วิธีการเดิม ๆ การใช้สื่อออนไลน์

• คุณเริ่มมองหาผู้เช่ารายใหม่ทันทีที่มีคนแจ้งว่ากำลังจะย้ายออก

• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าบ้านหรืออาคารของคุณนั้นสะอาดเป็นระเบียบและได้รับการดูแลอย่างดี

เป็นการสร้างแรงจูงใจเพื่อให้ผู้เช่ามีความสุขที่จะเช่า

• ลงประกาศอสังหาริมทรัพย์ของคุณกับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์

• พัฒนาสินทรัพย์ของคุณให้ได้รับความนิยมในทางที่ดีและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ

7. ปัญหาโครงสร้างที่ซ่อนอยู่

คุณอาจสูญเสียเงินจากการลงทุนจากการประเมินค่าซ่อมบำรุงรักษาที่ต่ำไป

ตัวอย่างเช่น สำหรับบ้านเดี่ยวทั่วไป คุณอาจใช้เงินมากถึง 300,000 หรืออาจมากถึง 500,000 บาท เพื่อซ่อมแซมบ้านและอาคาร

คุณสามารถลดความเสี่ยงนี้ได้หากคุณคิดอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหา ฯ ที่มีคุณสมบัติที่ดีและมีชื่อเสียง เช่น ผู้รับเหมา วิศวกร ให้ตรวจสอบปัญหาที่ซ่อนอยู่ เช่น ปลวก หากพบปัญหาให้คำนึงถึงว่าคุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ในการซ่อมแซม และให้ครอบคลุมต้นทุนตามที่คุณตกลงหรือปฏิเสธถ้าหากไม่ทำกำไรตามที่สมควร

8. ขาดสภาพคล่อง

หากคุณเป็นเจ้าของหุ้นมันง่ายซะที่จะขายมันถ้าคุณต้องการเงินด่วน ซึ่งไม่เป็นเช่นนั้นกับการลงทุนด้านอสังหา ฯ เนื่องจากขาดสภาพคล่อง คุณอาจลงเอยด้วยการขายต่ำกว่าตลาดหรือขาดทุน หากต้องการขายทรัพย์สินอย่างรวดเร็ว

แม้ว่าจะไม่มีตัวแปรอะไรที่สามารถลดความเสี่ยงนี้ได้ แต่ก็มีหลายวิธีที่คุณสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินของคุณหากคุณต้องการเงินสดด่วน ตัวอย่างเช่น คุณสามารถกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (สำหรับอสังหา ฯ ให้เช่า) ทำการรีไฟแนนซ์ หรือสำหรับอสังหา ฯ เชิงพาณิชย์ ก็สามารถกู้สินเชื่อเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ เงื่อนไขเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด คุณต้องศึกษาด้วยตัวเองให้ดีก่อนการตัดสินใจ

ในบทความนี้กล่าวถึง

ผลตอบแทนการลงทุน - Return on investment

สภาพคล่อง - Liquidity

หุ้น - Stocks

ทรัพย์สิน - Assets

ภาวะถดถอย - Recession